您好我的房子是21年交付的现在墙面出现了渗水

如果开发商拒绝或拖延处理房屋外墙渗水问题，您可以首先与开发商沟通协商，并要求其按照相关法律规定和合同约定限期整改。如果协商无果，您可以向当地房地产管理部门投诉举报，或者通过法律途径提起诉讼，要求开发商承担相应的违约责任和赔偿责任。在此过程中，建议保留相关证据，如拍照、录音等，以便维权时使用。
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即使开发商已经过世或公司注销，您仍然可以维权。您可以查找开发商的继承人或公司的清算组，并要求其承担相应的法律责任。如果无法找到继承人或清算组，您可以向当地房地产管理部门或法律机构咨询，了解其他可行的维权途径。
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如果发现渗水问题是由于邻居的装修导致的，您可以先与邻居进行沟通协商，要求其停止侵害并赔偿损失。如果协商无果，您可以向物业管理部门或当地相关部门投诉举报，要求其介入处理。如果邻居仍然不配合，您可以考虑通过法律途径解决纠纷，如提起民事诉讼。